消法第56的详细解释，如何理解消法56条中拒绝或者拖延有关行政部门

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1，如何理解消法56条中拒绝或者拖延有关行政部门
2，什么样的行为是欺诈消费者欺诈消费者处罚办法是怎样规定的
3，销售化妆品要具备什么条件呢
4，2019年侵害消费者权益行为处罚办法六大亮点
5，如何处理顾客纠纷
6，个人买房怎么贷款

1，如何理解消法56条中拒绝或者拖延有关行政部门

Diseases come on horseback, but steal away on foot.

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如何理解消法56条中拒绝或者拖延有关行政部门

2，什么样的行为是欺诈消费者欺诈消费者处罚办法是怎样规定的

欺诈消费者行为处罚办法规定盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款;情节较重的，处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款。《治安管理处罚法》第四十九条规定：盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款;情节较重的，处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款。第七条经营者对工商行政管理部门责令其对提供的缺陷商品或者服务采取停止销售或者服务等措施，不得拒绝或者拖延。经营者未按照责令停止销售或者服务通知、公告要求采取措施的，视为拒绝或者拖延。第八条经营者提供商品或者服务，应当依照法律规定或者当事人约定承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任，不得故意拖延或者无理拒绝消费者的合法要求。经营者有下列情形之一并超过十五日的，视为故意拖延或者无理拒绝：(一)经有关行政部门依法认定为不合格商品，自消费者提出退货要求之日起未退货的;(二)自国家规定、当事人约定期满之日起或者不符合质量要求的自消费者提出要求之日起，无正当理由拒不履行修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等义务的。第九条经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，应当依照法律规定承担无理由退货义务，不得故意拖延或者无理拒绝。经营者有下列情形之一并超过十五日的，视为故意拖延或者无理拒绝：(一)对于适用无理由退货的商品，自收到消费者退货要求之日起未办理退货手续;(二)未经消费者确认，以自行规定该商品不适用无理由退货为由拒绝退货;(三)以消费者已拆封、查验影响商品完好为由拒绝退货;(四)自收到退回商品之日起无正当理由未返还消费者支付的商品价款。第十条经营者以预收款方式提供商品或者服务，应当与消费者明确约定商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等内容。未按约定提供商品或者服务的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款，并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。对退款无约定的，按照有利于消费者的计算方式折算退款金额。经营者对消费者提出的合理退款要求，明确表示不予退款，或者自约定期满之日起、无约定期限的自消费者提出退款要求之日起超过十五日未退款的，视为故意拖延或者无理拒绝。认定某一行为是否构成消费欺诈，要考虑以下三个条件：(一)从主观方面看，欺诈者必须具有欺诈的故意。即欺诈者明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人产生错误认识，而希望或放任这种结果的发生，从而与其进行民事行为，欺诈人主观上有欺诈的恶意。从消费者权益保护法的立法意图看，它侧重对消费者利益的保护，侧重对经营者的侵权行为的制裁，因而在故意这一要件的认定上，应当采取推定故意的原则，即由经营者承担证明自己没有欺诈的故意，如果其不能证明自己没有欺诈的故意，即推定其有欺诈的故意，应承担欺诈消费者的赔偿责任。《欺诈消费者行为处罚办法》即采取此种办法。该办法规定经营者“不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施该行为的”，应当承担欺诈消费者的法律责任。(二)从客观方面的方法看，欺诈者采用的是欺骗的方法。欺骗的方法有两种：(1)虚构事实，即捏造根本不存在的事实，告知虚假情况;(2)隐瞒真相，即掩盖和歪曲客观存在的事实。笔者认为，作为经营者，应当负有向消费者如实陈述有关商品真实信息的义务，这种义务是法定义务，经营者必须履行此义务。(三)从客观方面的后果看，欺诈行为造成了对方当事人相信谎言，陷于错误判断，并作出错误意思表示的事实，即与欺诈人进行了民事交易行为。简言之，即消费者上当受骗，经营者欺诈的目的得以实现。例如，出卖人为了推销假冒伪劣商品，诱使买受人购买，以花言巧语将假货说成真货，买受人信以为真，果然将假货当成真货买走。在此，如何理解消费欺诈的结果，可作一探讨。1、不管是谁实施诈骗行为，都要受到相应的处罚。诈骗的处罚，要根据涉案金额与犯罪情节处罚。达到刑事立案标准的按诈骗罪处罚。达不到刑事立案标准的，按治安案件处罚。2、各省市对此罪立案量刑标准不同，请再查询犯罪地标准参考。

什么样的行为是欺诈消费者欺诈消费者处罚办法是怎样规定的

3，销售化妆品要具备什么条件呢

毋庸置疑，销售就是说服客户让他们购买我们的产品。如果客户根本不想买，你是没有办法达成销售目的的。强迫客户进行购买根本称不上销售，而是在光天化日下抢劫。　　　　所以，如果我们想与客户进行长期的买卖交易，首先就要从客户角度出发，找出他们真正想要的东西。化妆品的销售面比较广泛，接触的是最活生生的群众，因此我们就要明确除了尽心介绍我们的产品之外，直销顾客对购买的意见尤为重要，说得通俗点，我们就是要知道顾客对钱的看法。　　　事实上，关于钱这个问题，客户一般的考虑顺序是：　　　　1.如何省钱；　　 2.怎样挣钱；　　　3.能不能不花钱；　　　　不考虑钱的问题，客户一般先考虑如何避免遭受痛苦，然后才会考虑如何才能找到快乐。这就是为什么客户很少更换品牌，如果一种产品使用效果很好就会长期使用，并且更喜欢购买知名品牌的产品。　　　这就是为什么即使我们的产品质量更好却被冷落的原因。客户更相信自己的使用经验，而不愿意冒风险尝试你的新产品。　　　　如果客户很关心如何省钱而不想花钱，是否意味着他们总会选择那些价格最低的产品？令人欣慰的是，答案是否定的。未受过良好教育的客户会认为产品价格是选购的主要因素，但事实上，这种现象并不常见。　　　如果客户仅仅选择价格最低的产品，那么有两种可能性：　　　　1.　你没有向客户说明产品效果和产品质量；或者　　　　2.　你找错了客户。　　 Warren Buffet对价格和价值做了很好的诠释：“价格代表了你的付出；价值是你的所得”。如何你找到客户想要的真正价值，并让他们知道如何才能获得这些价值，你就在销售中占据了主动权。　　化妆品最为特殊的地方就是这种产品的广告性质和品牌效应很大，因此在了解了顾客的销售原则后，就要使用恰当的推销方法，使营销成功。　　销售人员常常抱怨，抱怨虽然自己努力向客户介绍产品的功用，为顾客推荐适合对方的品种，并精心解释自己产品的品牌与质量，但是客户根本不想去听。　　如果你也遇到这种情况，你需要明白，买家和卖家之间一向都有冲突的存在。从卖家的角度出发，销售的目的在于从客户那里挣钱。另一方面，从买家的角度考虑，他们尽可能避免任何人从自己这里把钱挣走。于是冲突产生了。　　如果客户认为销售人员把自己的钱挣走是一种痛苦，那么如何才能说服他们买单呢？　　总结一下，客户花钱购买是因为与购买相比，不买的损失更大。　　　　如果客户不想听你的推销或讲解，那么原因可能有两个：　　　　1.　他们还没有意识到不买的损失是什么　　　　2.　他们对你不够信任，不想与你分享他们的痛楚如果你接近客户的意图仅仅是为了挣他们的钱，那么想想结果会是什么？客户会对你敬而远之！但如果你能够为自己的销售找一个强有力的商业原因，并诚恳地告诉客户你的产品将满足他们的何种需求，那么，客户就会想从你这里了解更多关于产品的信息。因此，作为一名优秀的化妆品销售商，你首先要明确自己与顾客的冲突关系，从顾客的角度出发，运用销售技巧，并时刻表示出自己的诚心，相信业绩定会有所提高。

1、进口化妆品在我国销售必须具备的条件2、我对产品的真假存在疑问而对方又不肯提供相关证明，目前产品真伪难以判断的情况下，举证责任应由谁承担3、对于该网站可能超越经营范围或无照经营我是否可向工商局检举，是否一定要用以书面形式，工商局对我的检举有调查的义务吗4、对于怀疑产品是假冒的情形，产品质量监督局是否会受理/处理5、如对方无照经营，双方的交易是否属个人之间的交易，消协会受理吗6、该网站是杭州市的，我应向哪个消协投诉您好：1、进口化妆品不属于禁止流通或是限制流通的商品，在征税上会有一些额外的税负，但是没有什么特殊的销售条件；2、如果您主张商品是虚假的，那么您应承担举证责任；3、您可以向工商局检举，工商局应当认真处理；4、产品质量监督局也应该受理您的投诉；5、您与网站之间的交易纠纷，属于消协应当受理的民事纠纷；6、您应该向杭州市消费者协会投诉。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第十五条消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。消费者有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为，有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。第二十八条各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当依照法律、法规的规定，在各自的职责范围内，采取措施，保护消费者的合法权益。有关行政部门应当听取消费者及其社会团体对经营者交易行为、商品和服务质量问题的意见，及时调查处理。第三十四条消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：（一）与经营者协商和解；（二）请求消费者协会调解；（三）向有关行政部门申诉；（四）根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；（五）向人民法院提起诉讼。

销售化妆品要具备什么条件呢

4，2019年侵害消费者权益行为处罚办法六大亮点

　亮点一：保障无因退货，网购享有“七日无理由退货”的权利　　熟悉网购的朋友肯定知道2014.3.15日新的消费者权益保护法出台后第24条规定了“七日无理由退货”的条款，但是大家还没高兴多久，就发现出现问题了。当然大家拆封产品之后才会知道产品并不符合自己的要求，但是商家就抓住这个把柄不放，以拆了封就不可以退货为理由，拒绝消费者退货。今年3.15，国家工商行政管理总局出了一记重拳，强化七天无因退货，《处罚办法》第九条明文规定：经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，应当依照法律规定承担无理由退货义务，不得故意拖延或者无理拒绝。经营者有下列情形之一并超过十五日的，视为故意拖延或者无理拒绝：　　(一)对于适用无理由退货的商品，自收到消费者退货要求之日起未办理退货手续; 　　(二)未经消费者确认，以自行规定该商品不适用无理由退货为由拒绝退货; 　　(三)以消费者已拆封、查验影响商品完好为由拒绝退货; 　　(四)自收到退回商品之日起无正当理由未返还消费者支付的商品价款。　　如果商家出现上面四种情况，如何处罚经营者?消法第56条有明确规定：第五十六条经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款;情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：(八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的; 　　亮点二：消费者个人信息不得出售也不能发促销短信　　很多时候大家都会被各种莫名其妙的推销短信所困扰，怎么办?怎么办?大家始终拿他们没有办法，然后思考自己对个人信息保护的很好啊，到底哪里泄露了那?《处罚办法》为了解决大家的烦扰加强了对消费者个人信息的保护，并明确规定了那些属于消费者个人信息。《处罚办法》第十一条规定：“经营者收集、使用消费者个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经消费者同意。经营者不得有下列行为：　　(一)未经消费者同意，收集、使用消费者个人信息; 　　(二)泄露、出售或者非法向他人提供所收集的消费者个人信息; 　　(三)未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝，向其发送商业性信息。　　前款中的消费者个人信息是指经营者在提供商品或者服务活动中收集的消费者姓名、性别、职业、出生日期、身份证件号码、住址、联系方式、收入和财产状况、健康状况、消费情况等能够单独或者与其他信息结合识别消费者的信息。” 　　如果经营者给我发推销信息该如何处罚那? 　　新《消法》第五十六条经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款;情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：(九)侵害消费者人格尊严、侵犯消费者人身自由或者侵害消费者个人信息依法得到保护的权利的; 　　亮点三：对“霸王条款”出招　　生活中大家肯定见过这几个字“经营者单方享有最终解释权”，消费者只能无奈，好像哑巴吃黄连一般。　　那《处罚办法》中对哪些霸王条款加大处罚，《处罚办法》规定了7项：　　(一)免除或者部分免除经营者对其所提供的商品或者服务应当承担的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失等责任; 　　(二)排除或者限制消费者提出修理、更换、退货、赔偿损失以及获得违约金和其他合理赔偿的权利; 　　(三)排除或者限制消费者依法投诉、举报、提起诉讼的权利; 　　(四)强制或者变相强制消费者购买和使用其提供的或者其指定的经营者提供的商品或者服务，对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务，或者提高收费标准; 　　(五)规定经营者有权任意变更或者解除合同，限制消费者依法变更或者解除合同权利; 　　(六)规定经营者单方享有解释权或者最终解释权; 　　(七)其他对消费者不公平、不合理的规定。　　亮点四：预付卡未用完有约定按约定，无约定按有利于消费者折算　　此次《处罚办法》明确规定，经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当与消费者明确约定责任义务等内容。针对预收款消费方式中退款难的问题，专门规定了对退款无约定的，要按照有利于消费者的计算方式折算退款金额。同时规定，经营者对消费者提出的合理退款要求，明确表示不予退款，或者自约定期限之日起、无约定期限的自消费者提出退款要求之日起超过十五日未退款的，视为故意拖延或者无理拒绝，由工商部门依照《消法》第五十六条予以处罚。　　亮点五：将企业信用记录计入信用信息记录，向社会公布，使企业信用记录公开化，对企业经营时刻拉响警报。　　第十九条工商行政管理部门依照法律法规及本办法规定对经营者予以行政处罚的，应当记入经营者的信用档案，并通过企业信用信息公示系统等及时向社会公布。　　企业应当依据《企业信息公示暂行条例》的规定，通过企业信用信息公示系统及时向社会公布相关行政处罚信息。　　亮点六：对“清仓价”“甩卖价”“跳楼价”莫乱用　　生活中一定会对此声音格外耳熟：现在全场卖两块两块钱处理，两块钱甩卖。真正的清仓，真正的甩货。两块钱，你买不了吃亏。两块钱，你也买不了上当。《处罚办法》规定：第六条经营者向消费者提供有关商品或者服务的信息应当真实、全面、准确，不得有下列虚假或者引人误解的宣传行为：(五)以虚假的清仓价、甩卖价、最低价、优惠价或者其他欺骗性价格表示销售商品或者服务; 　　《处罚办法》的出台更好的维护了消费者的权益，更好的保障消费者安全购物。促进消费者权益保护新升级。

5，如何处理顾客纠纷

要解决好与顾客的纠纷，必须首先找出顾客不满的原因，然后针对不同的原因采用不同的处理办法。下面介绍几种最常见的引起顾客纠纷的原因及相应的处理和预防方法。　　1．商品不良引起的纠纷。商品不良包括商品品质不良、商品标志不全、商品有污损、破洞等。虽然商品不良往往是制造商的责任，例如衣服决后缩水、褪色或罐头里有异物，但商场并非完全没有责任，因为商场负有监督商品的责任。为了保证商场售出商品的质量，商场在进货时应严把质量关，在陈列时注意商品的保护，在销售时详细向顾客解释商品的使用、保养方法，避免因顾客使用不当而引起商品损坏，甚至引发事故。　　如果发生此类纠纷，不论责任在谁，商场都应诚恳地向顾客道歉，然后奉上新的商品，如果顾客用了该商品而发生物质上或精神上的损失，商场还应适当地给予补偿。　　2．由服务方式上引起的纠纷。这里所指的服务方式是指商场营业员接待顾客时的服务方式。营业员接待顾客方式的好坏，直接关系到顾客对商场的信任程度。顾客对营业员服务方式的不满主要表现在以下几个方面：　　(1)营业员态度不当　　营业员在接待顾客时，经常会因态度不当而引发顾客纠纷。例如，营业员只顾自己聊天，不理会顾客招呼；营业员因顾客购买金额不多而冷淡、应付，或者不屑一顾；营业员在顾客准备买商品时，热情相待，倘若顾客决定不买，营业员马上板起面孔，甚至冷嘲热讽；还有些营业员会与顾客发生争吵。这些行为很容易引起顾客不满。　　由于营业员态度不当而造成的纠纷，不像商品不良一样有明确的证据，而且同样的待客态度也可能由于顾客的不同而有不同的反应；所以，处理此类纠纷，比处理由于商品不良引起的纠纷要难一些。　　出现此类纠纷以后，顾客一般不会再与营业员理论，而是直接找经理投诉。碰到此类情况，经理可以采用两种处理方法：一是仔细听完顾客的抱怨，然后代表商场向顾客致歉，并保证一定会加强对营业员的教育，不让类似情况再次发生；二是陪同肇事的营业员一起向顾客道歉，以期获得顾客的谅解。　　采用第二种方法适用于顾客情绪非常激动的情况。由于采用这种方式，会使发生纠纷的双方再次见面，顾客很可能言辞激烈，再次指责营业员，而营业员也可能会为自己辩解。为了避免再次发生冲突，经理应事先和营业员谈话，指示不管受到多么严厉的指责也一定要忍耐下来。　　(2)营业员工作上出现失误　　不管营业员如何注意服务态度，偶而也会因为一时的小疏忽而引起顾客的不满。例如算错了钱，多收了顾客的钱款；或者为顾客介绍商品时不准确，以至顾客买错了商品；或者拿给顾客的商品与顾客要求的号码、规格不符，等等。　　当顾客发出此类抱怨时，营业员必须诚恳地向顾客道歉，并且承担所有责任，而不要把一丝一毫的责任推卸给顾客。如果顾客觉得自己有部分责任，如没讲清要求等，他会自己说出来，好让营业员感觉好一些。反之，营业员若暗示顾客也有责任，只会使情况变得更糟。向顾客道歉以后，营业员要征求顾客意见，或者退掉商品，或者换一件新的，或者补给顾客多收的款项。只要营业员确实有改正失误的诚意，仍会获得顾客的好感。　　顾客走后，营业员还要认真分析失误的原因，并采取相应的措施，确保今后不会重蹈覆辙。　　(3)顾客对营业员产生误会　　有时候营业员可能没犯什么错，也没什么不称职的地方，但顾客会因为对营业员及其提供的服务持某种主观的否定态度而产生不满情绪。例如，顾客认为营业员为他挑选商品不够耐心，尽管营业员已经尽了最大努力。　　如果发生了此类纠纷，营业员仍应先向顾客道歉，然后再仔细地、平静地把原委解释清楚。但注意不要把话说得太明确，以免使顾客难堪。　　因为营业员工作的目的是让顾客满意，所以不论自己有没有失误，都可以这样对顾客说：“你说得对。真对不起，我能做什么来补救吗?”在这样的气氛里，顾客的不满很容易会化解掉。　　3．使用不习惯的新产品、新材料后产生的纠纷。这种情况主要是指新型的衣服、衣料在使用过程中出现的问题。由于新型衣料不断增加，在使用、洗涤、保存方面产生的问题也越来越多。例如近几年流行的羊绒衫，又轻便又保暖，但是在洗涤时如果用一般的洗涤用品，羊绒衫就会缩水、变形，让许多顾客感到相当不方便。　　为了避免顾客产生这类抱怨，营业员在销售这些商品时，应事先了解清楚这些商品的特性及使用、保管和洗涤的方法，以便全面地向顾客介绍这些商品的优缺点，以及在使用、保存和洗涤时应特别注意的问题，这样才不至于产生太多的问题。如果对某些新产品无法真正了解其特性的话，商场最好不要进货，以免出现了问题而难以解决。　　4．顾客需要的服务超过商场的能力而引起的纠纷。有时候，顾客要求的服务水准太高，令商场来不及安排，或者根本无力提供。这时候，如果营业员只简单地说声“不”，而不做任何解释的话，也会引起顾客的不满。对待这种情况，营业员应该首先如实告诉顾客商场的局限，然后主动帮助顾客寻找解决问题的方法。例如，当顾客要求某种商场不提供的服务时，不要说“不，我们没有这种业务。”而是说：“没问题，虽然我们没有这种业务，但我知道哪些单位能提供这种服务。”然后把有关单位的地址和电话号码介绍给顾客。如果商场没有这些资料，可以告诉顾客到哪里能查到有关内容。如果这样做了，虽然顾客没有得到他们所需要的服务，但也会对商场留有好的印象。　　总之，商场在处理各种顾客纠纷时，要掌握两大原则：一是顾客至上，永远把顾客的利益放在第一位；二是迅速补救，确定把顾客的每次抱怨看作商场发现弱点、改善管理的机会。只有这样才能重新获得顾客的信赖，提高商场的业绩

“顾客是上帝！”员工在处理顾客纠纷必须严格遵守以下六个步骤：1、要让纠纷两方都要心平气和下来，这点很重要；2、调查清楚纠纷的具体情况，包括细节，有时特别是细节，一定要仔细调查清楚；3、分析缘由，找出真因；4、提出解决纠纷的几套方案；5、调和处理纠纷事宜；6、纠纷解决后一定要总结，提出餐饮酒店如何改进服务的意见建议，并将意见建议纳入到平时的规章制度和或服务礼仪、服务态度当中，以防纠纷再产生。延展阅读：根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定，即“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”《消费者权益保护法》第九条明确规定：“消费者享有自主选择商品或服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品，接受或者不接受任何一项服务。”店内设立“禁止外来食品进入”规则属于其利用垄断地位而设立的霸王条款，这种额外强加给一方义务的做法其实在法律上是无效的。

6，个人买房怎么贷款

目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。 1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。 3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。办理住房公积金贷款应按下列程序：（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。申请银行个人住房贷款工作流程：（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。（二）支付30％以上的房款。（三）去房管部门办理预售登记。（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。两种还贷方式利息天壤之别一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。 “在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话： “两种还贷方法哪一种更合算呢？” “总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。” “哪一种更方便呢？” “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。” 随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。银行倾向性在于息差导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。银行称没占到便宜昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。 “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。” 一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。” 孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。原因在双方信息不对称贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平) 相关链接两种还贷方式比较 1、计算方法不同。等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

若当地有招行网点，您可以尝试通过招行申请“个人住房贷款”。需满足当地购房政策，年龄加贷款年限不得超过70岁。同时，需提供用途证明、身份证明、收入证明等证明材料，具体情况请联系个贷经理咨询。若是“一手楼”且楼盘与招行有合作，您可以通过驻点的工作人员提交贷款申请，如没有合作，您可以联系当地招行网点的个贷部门申请；若是“二手楼”，一般需要您在办理房产过户手续之前，向招行提出贷款申请，需提供您的个人相关信息以及所购房产情况，由个贷部门审核。具体开展情况请联系当地网点个贷部门咨询。

贷款买房；一、个人在申请商品房住房贷款时应提供以下资料：1、借款人夫妻双方（共同所有权人）户口簿、身份证及复印件。2、与售房单位签订的购房合同或协议。3、借款人单位出具的职务和收入证明，私营企业主要提供有关部门出具的能表明其偿债的经营收入和纳税证明、营业执照及复印件。4、借款人首期房款存款证明及复件。5、个人住房贷款申请表（格式由银行提供）。二、个人申请住房贷款程序：1、与开发公司签订购房协议。2、填写个人住房贷款申请表，提供银行所需资料。3、经银行审查条件合格，在银行存足首期购房款或出具首付凭证。4、经审批合格后，签订借款合同、抵押合同及保证合同。5、办理房屋产权抵押登记，房屋保险及公证手续。6、办理贷款入账及转存手续。7、到开发公司办理有关入户手续。